南龙湖老房装修设计费用郑州家庭资产配置实

很多人问，关于某一个项目能不能买？或者某几个项目怎么选择？我只能告诉你目前的环境，如果说考虑到改善居住，也真的到这个层级了，那么建议你向三环和东区靠近，有的房子没有装修和新房一样，立马就能住了，这是可以的，这个时候不建议大家去买新房，因为新房的限售时间长，未来的五到六年是转不了手的，在这种情况下就满足不了进一步的操作，下一步操作空间都被卡死了。

根据目前郑州的城市化进程，在当下这个阶段儿买新房，无论出于何种目的，他都不是一个非常好的选择，因为要考虑到限售，整个市场向存量房靠近，现在市场上次新房也就是三年到五年的这种房子比较抢手，近几年的话，可能是八年到十二年，这样的房产仍然会抢手，除了刚需第一套房子，其他的真不建议买新房，因为周期会被无形卡死。

思路上得转变，其实是人生财富的升级过程。房产就是一个商品，无论是出于纯投资还是出于纯居住，前几天也不厌其烦地一直在说，目前郑州的城市化标准，它不存在真正的居住房，你人生的前三套房基本上平均居住时间不会超过五年，都会陆续的卖掉，尤其是今年八月份以后的政策非常明朗，之后的发展方向是处在一个高速变化的过程，你的资产、房产，通通称为不动产，在这种情况下，要去增加资产的流动性，所以说如果非刚需为什么要去买新房呢？

从城市化角度来看，未来郑州发展方向是这样的，核心区域会进入越来越多的质量盘，也就是说，真正进入改善为主的时代，去年郑州发改委发文：郑州三环以内不准出现两种房子，一种是超高层。一种是容积率不准大于三。其实这是一个非常明显的信号，以后的三环、高铁站广场附近，容积率超过三的这种新项目批的会越来越少，那么就意味着郑州的城市化进程真正进入到以改善为主的步骤。

很多人心里面是矛盾的，因为周边有好多房子在降价，确确实实，绿博的房子都已经在降价了，洋房比较便宜，但是我告诉大家，遥望未来五年一定要从房产本身的流通价值来看。如果说一个房子放着五年六年没人要，卖二手房卖不动，就像现在的南龙湖，其实十年前南龙湖刚需挺火的，但是现在呢，卖不动，现在周边的房子卖到一万一，一万二，但是二手房卖到九千五都卖不动，这样的话你买它的意义是什么呢？我相信很多人都有已经拥有了好几套房子，甚至在郑州有好几套房子，但是现在你的房产结构需要做出调整，如果说你现在非常需要学区房，或者是改善房，我觉得应该先从已有的房产着手，慢慢来。

持有房产相当于运营公司，公司的哪个不动产能给你带来一定的效益，或者一个期望值，关键是思路。

从另外一个角度来讲，每个人心中都有一个大城市梦，最终的目的不过是为了让小孩儿出国留学，去北上广深发展，以后养老儿去一个美丽的地方，其实机会已经摆在大家面前了。未来中国的二十年是高速城市化中期发展的过程，2035年到2050年这样一个过程，也就是说咱们这代人逐渐老去的时候，其实中国基本是一个发达国家的水平，在这种情况下，人的居住需求会发生特别大的改变。对房产项目，对资产的重新的评估，就促使你去做出有效的选择。

2050年左右，中国大概率会发展成一个发达性国家。在这个过程中，我们要看一下现在的发达国家他们家庭的资产结构是什么？大部分是股权投资，债券，股票，只有很少一部分是在房产上，美国的房产大部分是跌价了，包括含有持有税房产税遗产税等等等等，那么现在中国呢，是有这么一个苗头的，只不过真正要发展到那个阶段还需要十五年到二十年时间，那么现在的话，中国的一些税费改革其实已经在为以后做筹备，但是这个有时间要求，最起码未来的十五年是没问题的。

现在的房产应该怎么调整？有的人担心房产税，房票问题，其实没必要去自己吓唬自己，因为中国的房租处在一个非常低的段位，随着社会的发展，可能十五年二十年之后，中国的房租一定会达到一个相当的水平，那个时候再担心持有税，房产税也为时不晚，现在房产税，加房租就好了，等房租涨到一定程度你是可以转嫁是可以承接的。

今天下午有好几个外地朋友，有漯河的，许昌的，南阳的，洛阳的，问现在在地市有好几套商铺，有好几套单位房，有好几套小院儿。那我告诉大家，要尽可能的去变卖，虽然有的房子抵押不了，但是在地市呢，要适当割肉，比如说这套房子价值六十万，六十万卖不了，五十五万卖掉就行了，虽然损失了五万，但是可以快速的在郑州买入一个一百多万的房产，利用低首付的杠杆，有的人说压力太大，那拿出来三十多块去买个一百万的房子，剩余二十多万，专门儿还月供，这样行不行？

要学会去增加，学会去换算，今天帮客户做了一个方案，地市有两套商铺，现在抵押也不能抵押，还有三套房子，一套商品房，两套单位房。给他做完整个房产规划之后呢，结果是这样的，几套房子全部都变现了，变完之后呢，在郑州，利用两个人的房票，全部都首套买入两套三房，总共花了七十万现金，那么手里面还有大概于六十万现金左右，专门儿用来还月供，还有现金流这么一个过程，通过这样调整以后基本上就把整个资产盘活了。

很多地市的朋友觉得目前的房产流动不了，其实这是一个错误的认识，他只是看目前周边人无法交易，第一个解决办法是降价，第二办法通过信贷的形式给银行走关系，都是可以变现的。

举一个极端的例子，有一种房产叫八几年的房子，在爷爷辈儿的名下，现在可能老家的人不在了，那这种房子是否能变现？我告诉大家，这种房子依然是可以变现的。以前给平顶山的客户处理过这样的问题，怎么解决的呢？其实很简单，两个老爷子的两个儿子互相起诉，最终法院会把这个房子给拍卖，拍卖完之后呢，就变成钱了。办法总比困难多，不管郑州的，地市的，县城的，也不管二十年的老房子，还是三十年的房子，就连老家里面带小院儿的集体房都能变现，大家想想还有什么房子是不能变现的呢？

再说另外一个例子，郑州的房产证还没下来的房子能不能变现？准确的告诉大家，如果说签证的合同是在2017年5月3号之前的房子，即使现在房本没有下来，即使没有交房，这种房子依然能变现。现在更名，也是能操作的，所以这种房子也能变现。

交过房子没有房本的这种房子，那就相对更简单了，也更容易变现了，大家审视一下自己所有的房产。他是不是在你的长期计划之中，比如说南龙湖，比如说正商红河谷，这种房子，现在又不去住，空着也是空着，在这种情况下你为什么不把他变现？而且从长期发展的眼光来看，南龙湖房子的潜力并不大，因为现在的二手房存量市场特别差，他不如郑州，所以说你现在急需把它变现，前几年买的现在已经涨了，换到郑州，客流流动性大，有房租，这种情况为什么不去考虑呢？

今天讲的都是遇到的一些现实的案例，怎么变现？怎么调整？很多朋友也觉得自己的房产比较多，但确实不是一副好牌。无论这个牌处在什么段位？他都是能变现的。现在的房产城市化发展整体没有拔升到一个高度上，等中国的城市化发展到60%的时候，会全面进入存量房时代，就像现在的美国，新房就没有了，如果盖新房，通过基金的形式，还必须是现房销售，最终下各种证件这样一种形式。

美国现在交易主要还是二手房为主，转来转去的，这就叫存量房市场，其实很快，十五年到二十年，中国一定会达到这样一个过程。

这几天得到一个小道消息，郑州的一些经济适用房，价格在六千多，要全款，后期能贷款，也挤破头抢疯。无论什么样的房子，就连消失已久的经济适用房重出江湖也能找到接盘侠，更何况我们现有的正规的商品房呢，没有证又能怎么样？照样变现。

郑州的未来的十几年呢，一直到2035年的城市框架，不可能突破四环，2035规划，大家可以网上搜一下，对于房产主仓来讲，当你达到六百万以上的时候，你的主仓位要逐渐的向东区转移。整体达到一千万的时候，你就要考虑到去外地重新配置，是这么一个过程。

我最后分享两点关于郑州目前的房产走势，第一点是郑州的基本面非常好，很多房产出来之后还是一抢是空的，这说明，百分之八十的接盘侠还是存在的。针对房产价值来讲，四环以外的房子，尤其是绿博的房子，抗跌能力，确实不行，最近四环以外的房子会出现很多开发商甩盘，价格会比较低。但是我也明确的告诉大家，价格就是比市场价低一半儿，让你付全款去买，那我也建议你不要去买，如果今天的认真的听我们分享，相信大家也会做出最终的选择。第二点是未来三年，郑州的房价还会再涨，因为已经两年没有涨了，不符合科学，政府限价呢，逐渐的会松下来，大概到明年下半年会好一点。

另外跟大家说一个现象，2018年五月份，六月份儿涨幅最大的城市是哪个地方？我告诉大家是三亚，过去的五月份六月份七月份连续三个月三亚的单月涨幅位居全国第一。涨幅多大呢？五月份开始到七月份涨了30%左右。最近呢，政府又在全面约谈整个海南，也就是说允许个别地方慢慢的向上长，只要是在涨幅范围内。那么郑州未来呢，到明年下半年会逐渐的进入到这么一个态势中。他就慢慢的往上涨，在股票中就是慢牛。另外一个情况就是二手房市场会突然间回暖，为什么？因为新房不够，所以说二手房只能往上涨。通过分享的两个基本面，大家应该知道现在要做什么？

今天的内容就是这么多，希望大家再消化一下，周六周日两天，会给大家做点儿的楼盘分析，然后再进入实战阶段这么一个过程。现在整个郑州两千多个楼盘，会给大家推荐各个区域的各个片区的一些代表项目去操作，包括低首付，包括银行评估价和和这个备案价之类的一手信息，周日下午课堂就结束了，有什么问题的尽快来问，然后再给大家全面的从思想意识上解决问题。

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