王官庄小区9区老房装修老旧小区改造先从哪

经济导报记者 杜杨

国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，2020年全国新开工改造城镇老旧小区3.9万个。具体到济南，50个项目(片区)已全部开工，改造面积605.88万平方米。

经济导报记者走访发现，济南部分老旧小区上下水、采暖等设施多有不足，车位、电梯等更是稀缺，与新开发小区差距巨大，更与济南现代化国际大都市定位不符，升级改造已是箭在弦上。

好在目前不少老旧小区改造重点，正是居民急需的基本生活配套。此外，山东还启动了老旧小区改造“4+N”筹资模式试点，在加大财政投入的同时，吸引更多社会资本参与老旧小区改造。

升级改造已箭在弦上

（图片说明：王官庄小区八区楼房平房交错，内部路面一侧已停满了汽车）

“找个车位像是撞大运。”谈及老旧小区的生活体验时，济南市民柳先生如是对经济导报记者抱怨。

去年，为了方便孩子求学，已在华皓英伦联邦置业的柳先生，又住进了位于甸柳新村一区的自家老房，结果突然不适应了：“多年前住在这里时，停车还没有这么不便。”他表示。

除了停车，没电梯也是问题：“我家住4楼，70多岁的母亲上楼挺费劲，要是拎点东西就得歇两气儿。”

一天，柳先生还在业主群里看到了一条信息：“旁边那栋楼，上下水道建在一起，结果下水道堵塞、生活污水外溢，把出自来水的上水管道泡了，这让人怎么吃水啊？”这条信息看得他起了鸡皮疙瘩。

“差距是全方位的。”在对比了新开发小区和老旧小区之后，他如是说，“除了停车问题，上下水、电梯、宽带等基础设施，老旧小区都有所欠缺。”

（图片说明：王官庄小区八区的大部分居民享受不到集中供暖，图中管线则“过小区而不入”）

经济导报记者的走访验证了上述判断。20日，在入围山东省“4+N”改造融资模式试点的王官庄小区八区（下称“八区”），有居民向经济导报记者表达了对采暖问题的关切：“我们盼了多少年了，希望今年能用上集中供暖吧！”而在另一处入围试点的小区——东源路片区某小区（下称“东源”）的物业工作人员对经济导报记者表示，他们小区最大的问题是行车道过窄，“居民在一侧停上车后，上百米的车道因单侧通行无法会车，同时进出就会‘顶牛’。”

同样是在去年，《济南城市发展战略规划(2018-2050年)》提出，济南要成为“大强美富通”现代化国际大都市。

（图片说明：小区升级改造已提上日程）

“老旧小区生活设施匮乏、环境较差，已经不符合济南‘现代化国际大都市’的定位了。”山东师范大学房地产系兼职教授、经济导报特约评论员吕兆毅如是说，“所以，济南老旧小区的升级改造，已是箭在弦上、不得不发。”

破解“资金不足”与“花不出去”

为了让老房子能住，柳先生花了不少钱：“墙面得粉刷，防水得重做；因为厨房没有水，我还改造了上下水，水道拐了个弯加了个地漏。”

可以想见的，老旧小区的升级改造更需要大量资金。

以王官庄八区居民最关心的采暖问题为例，该小区项目建筑面积73417平方米，以每平米100元费用计算，就超过700万元；如果每个小区升级改造都需要700万元，单单济南的50个小区就需要3.5亿元。而据了解，2020年山东省级财政多渠道筹集的、支持全省（不含青岛）改造城镇老旧小区的资金，总计25.6亿元。

而在八区居委会，经济导报记者了解到，八区项目还涉及公共设施升级、路面平整、下水道疏通等一系列工程；如此看来，若单纯用财政资金来改造升级老旧小区非常窘迫。

而在东源，物业工作人员介绍情况时还透露，小区路面要拓宽，绿地面积必须缩减，“但现在一楼住户对此持反对意见，所以工程无法开展。”

除了路面拓宽，该小区不少业主还希望加装电梯，“但部分一楼业主，以影响采光、占用绿地、房价相对缩水为由，拒绝大部分业主加装电梯的诉求。”该工作人员表示。

“被列为试点小区后，无论是拓路面还是加装电梯，财政都能为我们小区埋单一部分；但业主间达不成共识，白白让这笔资金花不出去。”这位工作人员感慨地说。

（图片说明：东源路片区某小区内部道路拥堵，但一楼业主反对拓宽）

经济导报记者走访的这两个小区，都入围了山东省“4+N”融资模式试点，即在遵循大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入改造4种模式之外，鼓励各地结合实际探索“N”种模式，引入企业参与。八区引入了鲁商集团的3000万元投资，进行社区民生服务设施建设；东源也准备引入一家停车管理运营公司，拟投资400余万元建设立体停车场，为小区增加停车位120个，破解路面拥堵的问题。

不过，社会资本如何盈利？小区升级后，资产增值又该如何分配？各当事方均以具体方案未出台为由，拒绝表态。

先解决民生，再考虑升级

柳先生认为，设施完善、规划合理的新开发小区，就是老旧小区的改造方向，“要是甸柳一区有电梯、有车位、封闭式管理，像英伦联邦一样舒服就好了。”

不过经济导报记者走访王官庄八区时，发现这里3、4层的老宿舍楼，与1、2层的平房交错，小区内部路面一侧已停满了汽车，想要做到“有电梯、有车位、封闭式管理”，已不是“升级改造”这么简单的工作了。

除了硬件建设，一些小区也在探索协商等软性机制，力图找寻居民诉求的最大公约数。经济导报记者在东源的告示栏中发现了一张通知，该通知将业委会的费用收支与物业的工作成绩简单做了公开。物业工作人员表示，“只有告知业主，你的物业费花在了哪些地方，业主才会配合你的工作，也才愿意坐下来商讨小区改造事宜。”

（图片说明：东园路片区某小区业委会正努力协调居民诉求权益）

吕兆毅认为，老旧小区升级改造的，不应该只有硬件设施，沟通协商机制等软性机制也应该同步升级。

那么如何将老旧小区的软硬件标准，升级成“有电梯、有车位、封闭式管理”，还要符合济南“现代化国际大都市”的定位？吕兆毅表示应该一步步来，“先解决民生急需的问题，把‘双气’通上，把上下水管道修好。”

他认为，在解决了民生急需之后，未来在条件允许时，就应考虑将这些老旧小区推倒重建，“毕竟几十年的老楼，还有设施欠缺的平房，既不宜居，也影响市容。”

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