置信逸养狗好不好昆明写字楼遭开发商集体嫌

日前，昆明市统计局发布了《2018昆明市国民经济和社会发展统计公报》，其中提到2018年昆明市房地产开发投资中，住宅和商业投资同比增长，但办公楼投资却同比下降了26.9%。综合分析来看，去年昆明写字楼投资下降，与目前昆明写字楼库存大、去化慢等原因不无关系。

昆明近3年来写字楼的供应、销售和成交价格（图来源锐理数据）

根据昆明锐理数据，最近几年昆明写字楼销量基本呈下降趋势。数据显示，2015年昆明写字楼销售面积65万平方米，2016年销量为46万平方米，2017年销量56万平方米，2018年销量仅为39万平方米，去年平均每个月只卖出去了3.25万平方米的写字楼，去化速度相当缓慢。

锐理数据显示，截止到2018年底昆明写字楼存量面积还有274万平方米，按照2018年月均去化3.25万平方米计算，即便不新增供应面积，全部卖完需要83个月（大约7年时间），问题是昆明写字楼仍在不断开发中，尤其是巫家坝，一大堆总部项目正在开发中。

由于销售难度大，近几年来昆明写字成交均价几乎没有变化，2017年甚至比上一年还有下降，与同期的住宅价格走势完全不可同日而语。锐理数据显示：2016年昆明写字楼成交均价13044元/平米，2017年12018元/平米，2018年为13537元/平米，目前的成交价格低于住宅。

同时，写字楼租金也是一直上不去，云南房网调查显示，昆明已经投入使用的顶级写字楼中，顺城双塔、万达双塔、昆明广场、昆钢大厦、俊发中心等写字楼的租金价格基本在每月每平方80-150元的水平，和前些年相比，昆明顶级写字楼的租金其实有所降低。

即将投入使用的昆明顶级写字楼——恒隆广场样板间

在写字楼库存面积大、去化周期长的背景下，昆明市和房企都在主动控制写字楼产开发量。

首先，最近3年来昆明是在规划上减少了写字楼的审批，在多个地块和片区进行了规划调整，其中涉及了大部分的商业改住宅，还有部分项目将原本规划的写字楼产品调整为了公寓，比如双铁韵城、置信银河广场、实力心城、俊发逸天峰等均进行过类似的规划调整，都是将写字楼改成了公寓。

其次，在昆明的开发商也主动减少在写字楼方面的开发投资，有些甚至干脆回避写字楼项目，比如国内房地产前四大巨头碧桂园、万科、恒大和融创，除碧桂园外都没有写字楼项目。碧桂园也只是在接盘的昆明中心有部分写字楼，但此项目却处于停工状态。进入巫家坝的房企虽然受制于规划条件不得不开发总部大厦（写字楼），可也都普遍将开发时间置后，观望情绪浓厚。昆明市场老大俊发地产，目前有10来个项目，但只有春之眼有写字楼物业。

尽管去年昆明写字楼开发投资比上一年下降27%，可是昆明写字楼的库存高峰可能还没有真正到来，尤其是顶级写字楼，未来供应量仍然十分庞大，因为昆明十大超高建筑全部都是写字楼——刚刚让出昆明第一高楼地位的万达双塔，写字楼消化尚在进行，新落成的昆明第一高楼——恒隆广场，很快就要推出体量庞大的写字楼，而在它旁边，更高的春之眼正在建设中。至于巫家坝，未来昆明第一高楼绿地东南亚中心的主体是写字楼，巫家坝另一块限高达600米的土地，应该也是开发写字楼。这也就是说，昆明至少还有3栋高度超过恒隆广场的超高写字楼等待入市，而即将推向市场的恒隆广场，写字楼单层面积高达3200平方米以上，几乎是普通写字楼单层面积的两三倍。

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