酒店电器维修书计划连锁酒店产品维修保养排

上个世纪20年代，美国乘投机“ 一战”胜利的余威，在“自由经济”的道路上得意洋洋的飞奔了多年，国力得到前所未有的高涨。

时间进行到1929年10月24日，某人忽然对自己手中的股票价值产生了质疑，这种质疑像中世纪欧洲的“黑死病”一样，很快蔓延传染了整个股市。在挤兑狂潮下，股市崩盘，300亿美元瞬间化为泡影。80%的银行破产，两年内全美14万家企业倒闭，1/4的人失业。

前所未有的大萧条时代降临了。。。

美国大萧条时代排队领取救济物资的人群

在美国面对空前经济危机的同时，经过“十月革命”，由旧俄国诞生的世界上第一个社会主义国家苏联，正以一种全新的经济管理模式——“计划经济”稳步向前。1928年—1932年苏联实施了“第一个五年计划”， 截止1932年苏联建成了1500多个现代化技术装备大型工业企业，工业产值是1913年的234.5%，发电量达到173亿千瓦时，“一五计划”的完成使苏联开始由农业国家变成工业国家。这些令人炫目的成绩，使“计划经济”的号角响亮的回荡在世界的每一个角落。

苏联十月革命

“计划”一词在人类历史上第一次被空前传颂，历经风云变迁，“计划”成为一种管理模式，虽几经毁誉，几经诟病，但依然被广泛应用，历久弥香。

让我们将目光聚焦到酒店业。。。

作为一个传统行业，随着时代的进步，当市场、技术与管理相对成熟后，连锁酒店也诞生了。酒店的各方面管理方式日趋丰富，经济型、中档等酒店的消费层级划分清晰，功能创新层出不穷，IT技术的发展引申出线上管理系统的使用，都为酒店管理带了效率与便利。但万变不离其宗，“计划”在酒店的管理中仍随处可见。如：岁尾年末要制定下一年度的营收计划，要根据所在城市的淡旺季分解成每个月的营销计划，以达到营收目标；酒店房租、人力成本、能耗、低值等支出费用也要有费用计划；酒店设备、设施的维护与保养，从预算费用的规划到实施均要有前瞻性的预知及落实计划。

目前的酒店投资，多数是轻资产的“面子”，重资产的“里子”。即：租赁物业，在租赁周期内一次或多次投入。以目前的市场环境，刨除城市级别、所处地点等因素，酒店经营一般在4-5年收回投资。如超过此周期，酒店经营将陷入极度尴尬的境地。因为经过5年左右的使用，初始投入的设备已渐老化，故障频出，功效降低，能耗上升；大堂公区与客房，装饰陈旧过时，涉及顾客视觉、触觉、味觉等感官方面，无法与周边新开业的竞品酒店相比。长此下去，出租率与溢价能力逐年下降，经营陷入困境。

酒店如何避免类似的投资尴尬与经营困境？如何保持产品品质？如何降低酒店二次投入费用？即便是经营良好的酒店，为了保持顾客感受，赢得溢价最大化，也应该思考如何保持、延长酒店产品的生命周期。屋顶非要渗漏了才修吗？客房地板、墙面污渍非要等到积累出一定数量后再更换、粉刷吗？设备要用到故障停摆才维修保养吗？

笔者相信，这些振聋发聩的灵魂疑问，回荡在每一位理智的酒店投资者与酒店经营者的心间。

在酒店的维护保养计划制定过程中，维护保养如何分类？计划制定的依据与来源渠道有哪些？维护保养计划落实排期的原则是什么？就这些问题，逐一与大家举例探讨。

酒店维护保养类型的划分：

① 周期类：因使用较为频繁，或材料自身具有耐候性、衰减或老化，需要周期性进行更换或维修保养。

例如：SBS屋面防水、外立面涂料、灯箱膜、店招LED字等。

② 季节类：春夏秋冬季节变换，四时冷暖各不相同。酒店经营与维护保养应该在季节到来前做好准备，防止季节当中出现问题而影响运营及顾客感受。

例如：夏季到来前空调系统的检修与清洗；冬季到来前热水、供暖系统的检修；雨季到来前建筑各部渗漏的检查与修复；台风、暴雨等异常天气前对高空悬挂物的检修等。

③ 根源类：酒店硬件设施、设备，在前期建店中总有一些因选材、设计方案、施工质量等原因，而需要反复维修的问题。解决这类问题，往往要付出较大的代价。但不彻底解决这类问题，代价会更大。

例如：电梯前室的地毯踩踏频率最高，其他区域的地毯完好如初，电梯前室的地毯已经惨不忍睹了；客房浴室门前的地板，因顾客湿身出浴滴落的水滴，而导致此部位地板开裂发霉。即便顾客使用地巾，也只能起到暂缓的作用；卫浴间的渗漏导致的墙面发霉、地板起翘等。处理这类问题，只能替换材料，或拆除重新施工。

④ 常态类：酒店的大型设备系统主要有消防、电梯、空调、热泵、锅炉等，设备维保。保持这些大型设备的正常运行，要通过固定频率、固定内容的常态化巡检、保养来实现。

例如：消防系统每月1次的巡检保养；电梯系统每半月的巡检保养等。至于巡检保养的具体内容，以及是酒店自己还是外包厂家巡检保养？因涉及内容较多，本文就不就不介绍了，留作今后与大家探讨。

⑤ 专题类：酒店的设计与建设往往像电影这种艺术形式一样，是一门“遗憾”的艺术。建店初始，总是会遗漏一些功能或者工作区域。连锁酒店的产品升级和市场需求及潮流，也会波及到老店的一些新的功能区域的增设。例如：消毒间、布草间、洗衣房、健身房、餐厅明档等等。

⑥ 突发类：酒店经营中，小到照明灯具，大到空调、锅炉，设备设施不可避免的会有突发故障。

例如：酒店各部照明灯具、上下水、消防等管线爆裂，泵类、电梯等突发故障。

上述6条为酒店维护保养类型，按类型划分对酒店设备、设施进行摸底，制定方案及预算。

酒店年度维修保养计划的摸底应注意的事项：

酒店设备、设施年度维修保养计划的摸底，应关注酒店的租期及所在物业是否稳定。对租赁期剩余仅1年左右或不到一年的门店，原则上仅做排除安全隐患、保障正常运营的维修投入，待续约或解约明确后，再做投入测算与维修保养计划，防止费用投入的失误。

在摸底勘查中还应关注涉及安全隐患类的问题，此类问题一经发现，应分秒必争，立即处理解决。

施工、维保单位在维修保养计划摸底中的作用：

摸底过程中，应请施工、维保单位配合，跟随核实及勘察，尤其是各设备维保单位。如：弱电、监控、消防、空调、电梯、锅炉及装饰维修等施工单位都应该充分利用起来共同进行这项工作。同意便于相关施工单位知晓下一年度的工作量，及时准备人员数量及工种等施工资源，配合落实完成下一年度的维修保养计划。

落实维护保养计划的排期与时间原则：

维护保养计划的落实，需要根据酒店所处地理季节及参考运营淡旺季等因素，掌握好节奏、频率。对应维护保养的类型，排期到到全年12个月内，做到有序施工。除突发类维修项目外，须提前进行项目勘察与制定方案、费用预算，避免无计划、节奏的落实行为导致某个月份维护保养项目积压，或因运营旺季，酒店为创造营收无法空房，导致维修项目无法实施。

文章至此，大家应该已经基本了解了酒店维修保养计划的制定与排期。

摸底步骤示意图

如何衡量维修保养计划制定的成功与否呢？回顾维修保养类型，“突发类”数量比例越少，越说明酒店维修保养计划的成功。计划实施中，对酒店运营的影响越小，对顾客感知度的持续提升，对设备设施完好使用的延长，这就是“维修保养计划”最大的价值。

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