杨行老房装修免费量房上海楼市原来在上海二

我是上海房叔，深耕魔都房产投资十余年，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，已带领10000+人资产破千万。房叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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壹

提问：房叔，之前听你的建议相中了一个非常不错的二手房，请问交易下来的话，整个大致过程是怎样的呢？请赐教一下！

回答：其实非常简单明了的6条。

1、网签《上海市房地产买卖合同》且进行备案，买卖双方需全部到场

2、如卖家有抵押贷款需要偿还，则可提前预约银行进行还贷，所需时间每个银行都有不同，常规需要1~4周还款时间

如买家需要按揭贷款，则在网签之后将所有贷款所需资料交予银行进行审批，根据银行进度，材料齐全后常规为1~2周审批时间。

卖家还款与买家办理按揭贷款可同时进行，时间可重叠。

3、一站式窗口当日过户受理：查限购、查房产税、原业主注销抵押贷款、产权过户、新业主设立抵押备案，买卖双方需全部到场

4、过户受理之后5个工作日：办理缴纳税费且当日领取产证

5、银行收到新产证复印件及他项抵押权证原件后1~2周内放款

6、业主收齐除尾款以外的所有房款后同赴所交易的房屋，办理水电燃物业等的交接手续并结算尾款，整个交易结束。

贰

提问：你好，房叔，坐标宝山杨行板块。老房子拆迁分到了几套安置房，现在都在出租中，但是感觉租金的收益太低了，60平的一室一厅租金才2800一个月，银行的理财都高得多。现在卖掉大概能有220现金，请问有必要出手吗？这个钱去嘉定买新房靠谱吗？

回答：你好，没必要。房子最大的财富增值在于房价会涨，上海房子的租金年化收益率在1%到1.5%左右，远远跑不过银行理财。但是一般5到7年就会翻倍，增值部分会很好弥补你的收益。买新房可以，但置换的成本很高，如果是自住是值得的，但如果是投资没必要。当中的税费和中介费就会吃掉很多利润。

叁

提问：房叔，您好，新人报道。四个问题。1、上海普陀桃浦智创城看好吗？这边15号线今年底马上通车了，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？计划把父母搬离我近点的两房养老（我在颐和华城）2、十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。

回答：你好，1、我并不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面，具体详见内部分享文章。

肆

提问：房叔，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域吗？

回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。

伍

提问：房叔老师你好，自住坐标建平实验初中学区房，小孩已就读，准备现在的房子给父母居住，有1000万预算，想附近另置一套3房，看了融都金桥园的一套不靠高架最里面的4房，150平，优点是04年商品房，较新，实际得房率高，自住适宜且有固定车位，缺点是小区小又冷门，没有学区价格浮动较大，是否适合购入，不要增值，只想保值，谢谢

回答：没有学区的小区小的楼盘，要想增值只能靠地段为主，你说的这个户型偏大，也不是在最强势地段，增值挺难的，但是自住+保值问题不大，上海的房子不怎么会跌的，即便跌也是因为涨多了才会有跌。

陆

提问：房叔，想请教下。名下市区有三套房。想卖掉两套小区环境不好的，置换到青浦赵巷别墅能行不。市区两套卖掉有600万，以儿子名义首套贷款。但是又担心买别墅跑不赢大盘。喜欢是喜欢，暂时又不去住又租不出去。也有些为难，您有什么好的建议吗

回答：别墅是消费型的产品，自住会非常好，但要出租出售都很麻烦。你如果是真的为了自住的话，可以考虑买别墅，但不要对增值性有太多期待。不要考虑增值性的话，不如去大虹桥和三林核心区买品质房。

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