老房装修后房子拆了能住吗租赁期满租客是否

天津的刘先生出租的房子期满退租后，便去查看房子，却发现房客把地板和卫生间的门都拆走了!刘先生质问房客：“为什么拆装修？”

房客表示：“这都是我装修的，即使这样，我还觉得委屈呢!”

刘先生的房子以前出租了十几年，去年原租客退租后，他通过中介将房子租给一位新房客，新房客要求对房子重新进行装修。

刘先生同意房客的要求，考虑到对方装修还要花钱，刘先生主动把原来1500元到1800元的房租降到了1200元。

双方签合同之前，刘先生要求，承租人退租后，装修包括地板和窗帘等要留下来，归出租人所有，房客没有反对。

双方签订租赁合同后，房客花费上万元重新进行装修，把房子改造成了瑜伽馆。

刘先生出租不到一年，以儿子结婚为由要收回房子。房客没办法，搬走时把吊扇和灯都拿走了，还把地板和卫生间的门也拆走了。

刘先生认为：“双方租赁合同约定：租赁合同解除时房子保持现状，房客违反合同，把东西都搬走了，应该承担违约责任。”

房客认为：“当初刘先生承诺几年之内都不会用到这套房子，自己按照租期3－5年安排的，装修也是出于这一时间考虑实施的。如果当初刘先生要求只出租一年，自己也不会当这个冤大头。再说，刘先生既然打算把房子作为儿子的婚房，也需要重新装修。我拿走可以移动的东西没有问题，再说合同上虽然写了要保持现状，但对于哪些东西算作装修内的东西并没有明确规定。”

按照租赁关系来讲，承租人租了房子，一般会按照合同约定由出租人同意承租人对房子进行装修。在退租的时候，或者约定承租人可以拆除自己的装修，或者约定合同期满装修归属出租人。

《民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”

第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二） 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四） 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

根据上述法律规定，只要承租人和出租人在合同中约定装修物在合同期满归属的，解除租赁合同时，承租人是否有权拆除装饰装修物，应该依据租赁合同的约定执行。如果双方约定合同期满装修装饰属于出租人的，承租人无权拆除。如果租赁合同约定租赁期满装修装饰属于承租人的，则承租人有权拆除，但必须保证对房屋没有造成损坏。

天津刘先生出租的房屋如果约定的租赁期限是3－5年，刘先生提前解除租赁合同属于违约行为。承租人没有必要拆除装修装饰物，应该根据《解释》第十一条（一）的规定，向刘先生主张赔偿权。因为租赁合同承租人要求自行装修的，出租人同意装修后，应该考虑装修成本与租赁期限的匹配。因此，出租人提前解除合同应当根据租赁期间可能使承租人无法实现的租赁利益予以补偿。

如果刘先生与承租人在租赁合同中对装修物的归属及租赁期间没有明确约定，在诉讼程序中，法院会依据公平公正原则对双方的争议予以裁决。

笔者在撰写此文的时候，有一位出租人前来咨询：“我在通化县河口村的县火车站附近有一门市房出租给他人，现在租赁期满，我把房屋收回来后，发现承租人把室内的灯具、电器开关等装修部分都拆除了。请问，我是否可以维权。”

笔者经了解情况后，发现双方的租赁合同中没有对装修物的约定，但租赁期已经届满，承租人只把打通的间壁墙给恢复了，室内装修物全部拆除拿走了。基于这种情况，笔者认为：承租人基于租赁合同没有明确约定，在租赁期满将自己装修的物品拆除，应当不受限制。即出租人如果主张这一权利，将不会得到法院的支持。

这两起租赁纠纷向人们提示：签订房屋租赁合同时，承租人如果需要对承租房屋装修，应该与出租人在合同中对装修的权利义务明确约定。租赁合同属于法定的书面合同范畴，对于涉及合同主要权利义务的内容，一般不宜用口头约定处理。只有以书面方式约定的合同，才能在发生争议时明确双方的权利义务，如果发生了诉讼，也便于法院的审理和判决。

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