南京秦淮老房装修设计案例开卷破题探索老城

小西湖片区“小尺度、渐进式”更新模式在全市具有更新示范样本意义，并作为全国历史文化保护与传承示范案例上报住建部；石榴新村片区进入签约期，着力探索老城危旧房片区消险改造的新模式……目前，秦淮区老城更新13个建成展示类项目都已建成见效，8个启动实施项目和20个研究储备项目全部按序时推进。秦淮区破解诸多难题，建成了一批示范项目，蹚出了一条中心城区保护与更新的新路径，探索出老城更新的“秦淮模式”。

啃下“硬骨头”，让居民原地住新房在老城保护与更新过程中，一些不宜征收的危旧房片区是重点，也是难点。地处新街口商圈的石榴新村片区是典型代表，近20年间，两次计划拆迁均未成功，三轮大规模棚户区改造也未将其纳入之中，改造难度之大可见一斑。

石榴新村始建于上世纪50年代，房屋年久失修且配套不足，私搭乱建情况严重，属于典型的危房片区，百姓居住条件亟待改善。

再硬的“骨头”也得啃。今年，南京选择石榴新村作为全市城市更新首批试点，秦淮区下决心要啃下“硬骨头”。针对石榴新村更新改造的资金筹措难题，在按规定采取市、区财政和产权人按比例分摊改造费用外，通过注册成立项目公司、鼓励银行向居民提供“危改贷”服务等形式，建立了多元化资金筹措渠道；结合实际需求，计划改造后增设养老、物业、文创等公共生活配套，引入社会资本，补齐民生短板；充分收集并分析百姓的不同需求，实行“一户一方案”，最终确定原地回迁、异地置换等4种安置方式，最大限度保障百姓居住需求……石榴新村告别以往“老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作”的老城改造模式，政府和居民一起商量着办，“片区更新、拆除重建”的新模式取得阶段性成果——今年11月26日正式进入签约阶段。

同样具有代表性的，还有大阳沟片区。片区不大，但面临老旧小区整治、棚户区改造和产业园区提升等多种类型的城市更新工作。各自为战显然行不通，必须以系统思维进行全局谋划，秦淮正在探索大片区统筹模式，把老旧小区与相邻的棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成居住类片区改造项目，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡。在精准施策上，该片区综合了老旧小区整治、三原翻建、拆除重建、产业植入、街道空间提升等多种措施，有效解决了这一片区改造面临的诸多棘手难题。

城市更新，利民为本。如今，八宝前街72号院小区11幢居民已经拿钥匙准备装修了。这幢建于1954年的3层小楼，入住了44户居民，最小的住户只有16平方米，最大的也不过50平方米。如何改造，也是难题。最终，秦淮区探索“单体消险、抽户改造”模式，每层迁出一户居民，按照“三原”原则进行翻建，将筒子楼优化成套房，实现了“面子”“里子”全面提升。

决不能让人民群众在危房里奔小康。在推进老城保护与更新过程中，秦淮区敢啃“硬骨头”，聚焦“愁难急盼”等民生重点和难点，扎扎实实兑现危旧房改造承诺，不断满足人民对美好生活的向往。

蹚出新路径，建成一批示范项目在小西湖片区的堆草巷31号住了36年，81岁的张德恕曾一直想：要是家里有卫生间就好了。如今，老房子正在改造，成套房的梦想即将成真。

作为南京22个历史风貌区之一，小西湖片区的改造可谓处处掣肘，肩负着历史风貌区保护和棚户区改造的双重使命。2015年启动规划设计以来，秦淮区决定进行一次“摸着石头过河”的探索，采用逆向思维、自下而上的更新思路留下了空间，和居民一起商量确定了“自我更新、有机更新、持续更新”的保护新路径。为此，市规划资源局、市建委、市房产局、秦淮区政府联合出台了《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，依据实施指导意见，形成了资金支持、土地流转、规划管控审批等相关更新路径。

在改造过程中，首次采取“自愿、渐进”的模式，以“院落或幢”为单位，采取货币补偿、征收安置、平移安置、租赁等多种方式进行。在这里，810户原居民去留自愿成为可能，近一半原居民选择了留下。

更令人期待的是，小西湖片区的变化，不仅在于环境和基础设施的改善，还引进新业态，计划打造原居民与新业态“共生共荣的历史文化休闲街区”。小西湖片区业态定位为文化展馆、非遗工坊、文创零售、民宿餐饮、休闲娱乐，并融合“夜宿”“夜食”“夜娱”等业态，丰富夜间精神文化生活。目前，一些新文创项目已经落户，包括腾讯打造的腾讯棋牌IP场景“欢乐茶馆”、上海美术电影制片厂打造的“大闹天宫艺术馆”、艺术家朱赢椿老师及艺术跨界人士设计打造的虫文馆、木刻水印技艺馆信睦堂、精品民宿花间堂等。

小西湖片区改造过程中，秦淮创新采用小型市政管廊技术，在工作思路和技术方法上都是国内首创，为国内同类型片区提供可推广的市政规划设计和施工操作模式，是一项标志性的成果。同时，“三级院落体系、基础设施先行”代表了变革方向；平移安置房利用片区内一栋老旧三层公房，将原有的19套住房改造成24套住房，让部分居民原地置换；共享院落利用堆草巷33号一处私房后院，打造成开放式的花园等，这些创新举措对国内其他传统居住街区的保护与更新具有借鉴和启发意义。

小西湖片区改造，是秦淮区老城保护与更新的一个缩影。基于自身资源禀赋，秦淮敢于探索、先行先试，探索新模式，蹚出新路径，建成了一批具有示范引领作用的精品项目。

目前，正在更新中的西白菜园片区，每幢建筑将以不同国家文化为主体，打造成集展示、设计、时尚、休闲为一体的民国历史文化国际潮流街区；计划保留并修复“共和书局”，引进时尚、文化、休闲等新业态，让三十四标地块充满书香文艺气息；将艺术文创、高级珠宝服饰与主题餐饮相结合，太平南路民珠荟未来打造为民国文化体验馆；众所周知的科巷菜场，将打造“最南京”的老字号街区……保留肌理、传承文脉，在老城保护与更新过程中，重塑“文化标识”，延续“城市记忆”，秦淮正在打造一个有底蕴、有内涵、有特色的历史文化名城示范区。

贯彻新理念，探索老城更新“秦淮模式”近年来，秦淮区围绕“三中心、一高地”的发展定位，积极推进老城“整体性、全面性、原真性”保护和“小规模、渐进式、多样化、微循环”更新，使老城逐步向内涵式、集约化、品质型发展。围绕“一城一河”的打造，重塑了沿明城墙、沿内外秦淮河、沿历史街巷特色人文廊道，完成了夫子庙、老门东、太平南路为代表的一批历史文化风貌区保护，建设了科举博物馆一期、大报恩寺遗址公园等一批精品项目，打造了广电越界梦幻城、1865创意产业园、国创园等文化产业园区；完成了九龙商厦等一批老旧楼宇升级改造；累计改造棚户区310万平方米，整治老旧小区192个，惠及居民6.8万户；改造产业载体50万平方米，修缮文保建筑40处。

在秦淮区推动老城保护与更新的实践中，“一件大事”办得怎么样，关键在于将新发展理念作为根本遵循。围绕体制机制创新，《秦淮区“十三五”老城保护更新实施方案》确立了“保护优先、有机更新、提升品质、彰显特色、传承文化”的城市更新原则，提出了“特而精”“最南京”的目标追求，为城市有机更新提供了基本思路和路径方法。在运作模式上，秦淮区重点突出四大产业功能板块产业布局，成立壹城、历保等九大国企平台，构建以国企集团为主体、以项目公司为支撑的国有资本投资运营体系，为城市有机更新提供了强大保障。

在2019年工作实践的基础上，今年高标准编制了《2020年度秦淮区城市有机更新行动方案》，全力打造一批精品工程和微更新工程，提出“四个聚焦”：聚焦文旅融合、聚焦产业提升、聚焦生活改善、聚焦文物保护。

有机更新是城市实现可持续发展的必由之路。对秦淮区来说，老城保护与更新是一场硬仗，必须坚持系统化思维，统筹经济、社会、生态等各个方面，推动实现历史文化更加凸显、人文气息更加浓郁、产业特色更加鲜明、基础设施更加完善、人居环境更加优美，真正将秦淮区打造成为集中展示南京历史文化名城风采的标志性区域，推动实现秦淮高质量发展。（李有明 严玲）

（来源：紫金山新闻）

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