农村老房装修成农庄合法吗新农人下乡创业拿

你如果问一个返乡下乡创业的新农人，不论是做农产品初加工，还是做农村电子商务，还是做农家乐乡村民宿，发展休闲农业和乡村旅游等，第一个要解决的头疼问题是什么？十有八九他们往往会告诉你，房子和用地问题。

为什么？因为为了保证粮食安全，防止耕地改变用途“非农化”、“非粮化”，我国的土地是高度管制的，不是你拿来想干什么就干什么的。包括建房，路面硬化或者在农地上挖水坑养鱼、做设施农业建温室大棚，都是要审批或备案的。

通常来讲，露天种养殖，用一般农用地就可以，比如耕地、园地、林地、草地、沼泽、养殖水面、设施农用地、道路沟渠田坎等，只要不随意改变农地用途就行。

但是光这些还不够，为了做经营，大多数人想到的是，要盖房子或建一些设施：农产品初加工，需要有厂房；如果做四季种养采摘，要有温室大棚，需要设施用地；游客来了，住宿、吃饭，可能都需要在室内；还需要有接待和服务设施，譬如停车场、会议、展销等，以及民俗、休闲体验活动场所等。这些地方往往需要有建设用地。

设施用地的用途，建设用地的审批国家管得严，大家普遍感觉建设用地指标不够。不少人想到的是打擦边球，把农地硬化建道路、设施和房子，结果在2018-2019年整治“农地非农化”的全国大棚房整治行动行动中，损失惨重。

建设用地怎么解决？有的人想到的是调规变性，把农用地转为建设用地。但是，农用地转为建设用地，国家有非常正规和严格的审批流程。即便可以，成本也很大（尤其是基本农田，基本上没可能）不建议中小开发者这么做。那么，怎么办？

使用农村闲置宅基地、老旧房屋和废弃园地，是一个不错的选择。

随着城镇化的快速发展，很多年轻人去城市打工，不少农民进城买房，使得目前农村的闲置房屋比较普遍。很多乡村三分之一的人口不住家里，有的甚至超过一半的人口都不在农村，村里大部分房子空着，只有逢年过节回家住一住。

还有不少新农村建设集中居住后，闲下来的村庄农舍、废弃林园等，都是新农人返乡下乡可以利用的良好资源。

更重要的是：从“支持”到“鼓励”，国家态度也很明确！

2019年4月24日，自然资源部印发的《产业用地政策实施工作指引（2019版）》，明确：支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

2021年1月28日，自然资源部、国家发展改革委、农业农村部联合印发《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号），为贯彻落实全面推进乡村振兴的决策部署，明确：在符合国土空间规划前提下，鼓励对依法登记的宅基地等农村建设用地进行复合利用，发展乡村民宿、农产品初加工、电子商务等农村产业。

新农人返乡下乡创业，可以依托自有闲置农房院落（如果自家有的话），发展民宿或农家乐；可以与村集体或基层政府合作，利用乡村大量的宅基地和空置房共同经营开发，哪怕比较破旧都没关系，用起来也最放心，不用担心强拆及政策问题；也可以与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作，拿到闲置的宅基地或老房子，租赁合作合伙都可以，哪种方式好因人而异。当然，要有一定的合作技巧。

还有一个是空心村。有实力的投资者，还可以和基层政府或村集体合作，通过出租、入股、合作等方式，盘活利用闲置宅基地和农房，开发利用废弃空心村，因为废弃空心村有宅基地可用，所以有句话，“废弃空心村是未来发展休闲农业的最大资源。”

怎么拿农村闲置房屋做经营，投资者和农民双方都比较满意，规避以后的合作风险？推荐一个过来人的方法：跟合作社合作，5年一次性付租金。保底分红，依次递增。建好经营多少年后，房子还回农民。

【谷风点评】提醒一下：不少新农人或投资者拿到老房子或荒废村落后的惯性思维，常常是将这些貌似破旧的老房子拆掉重建，结果不仅破坏了乡村的原野风味，也在无形中增加了开发的审批难度和建设成本，费时费力不讨好！如果换一种方式，房屋的主体结构和外立面，外观修缮，重点是立足现有基础进行内部改造和装修、装饰内部设施即可。是不是会更好？

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