二手老房要不要装修好卖老旧小区确定改造后

你知道，住在“老破小”里是种什么样的体验吗？

根据全国城市的网友反馈情况来看，有说体验感好的方面，也有说体验感比较差，当然有部分保持沉默。

一、好的方面：

生活便利，到医院也就骑车十几分钟，交通好，离地铁近，买东西方便，马路对面就是公园，小区楼道还算干净。

还有人说小区环境安静，邻里关系都不错等等。

二、不好的一面：

1）“老房子电线杂乱老化，经常跳闸，恼火得很。”

2）“我家那个外墙砖头都露出来了，感觉自己就是住着个危房，担惊受怕。”

3）“小区道路高低不平，下沉严重，破败不堪……”

4）“老房墙面裂纹也是较常见的问题,墙面裂缝、起皮、粉化,甚至大块脱落。”

5）电线老化有危险、隔音差影响睡眠、面积有限住不开……老房这些问题真该改改了！

6）千万不要住老小区，人员复杂，停车不便，设施破旧！

……

从部分网友反映情况来看，老破旧的房产不是一无是处，老旧小区还是有不少的优势，如出行比较方便、生活成本低、周边配套成熟、容积率低和得房率高等等。老旧小区优点确实不少，不过老旧小区房龄毕竟在那里，万万不能忽视！

近年来，随着我国城镇化建设的推进，老旧小区自身的弊端越来越明显，例如建筑质量差、小区几乎无规划，出现了年久失修、安全隐患密集，隔音差、没有合理的雨污分流系统、绿化率和绿化面积不达标、停车位数量严重不足、供水供暖设施严重老化，各类管网管线交错零乱等等一系列问题。

老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。2020年7月，在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。根据签约内容，在未来5年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目

根据住房和城乡建设部数据显示，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成目标。

到“十四五”期末，我国将基本完成2000年底前建成需改造的城镇老旧小区的改造任务。

老旧小区改造本来是一件好事，说到底就是为了改善居民的住房条件，它既不同于全部拆除重建，也不同于房地产开发。不过，让很多百姓不能理解的是，老旧小区确认改造后反而不好卖了，那么到底是咋回事呢？

笔者认为主要有以下三点：

一、改造后的房子失去了棚改和拆迁的可能性。

过去老旧小区的房子不用担心卖不掉，主要因为有了“棚改”和“拆迁补偿”的可能性。房子一旦被拆迁，就意味着迎来了造富的机会，可以改变一个家庭。但是随着“旧改”登上历史舞台，暴富的机会变得越来越渺茫了。

政府和居户在旧改上都要投入了不少的资金，房子到最后能不能被拆迁的都是未知数。

投资炒房客看不到发财的希望，自然不会去冒险买这些老旧房子，同时改善型的居民几乎都是以旧换新，自然也不会考虑，而房子背后再没有附带优质的教育、医疗、交通等资源，即便是刚需也不会考虑。

那么如此一来，市场上这三大类购房主体对老旧房子都不感兴趣，那就变成了有房无市的局面，最后房价也会跌下来。

二、改造效益低，安全系数低

棚改是典型的大拆大建，旧改仅是修修补补。旧改的另一个称号叫“城市更新”。据官方公布消息来看，旧改是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

总的来讲，旧改主要以改造小区的公共环境为主，对于主体建筑部分，也只是对锈蚀老化的管道电线进行更换，对墙体进行粉刷等。但是，房型结构上的瑕疵、装修风格上的落伍、小区前期规划上的局限性、物业管理上的不足等，是无法通过旧改实现根本性改变的。

还有老旧小区的楼房安全系数低，基本上是采用砌体建造而成，这种建筑不仅不承重，还不防震。改造不是重建，建筑物主体不变，即使改造后，它的建筑结构和材料与当前建筑材质根本无法比拟，改造作用可谓微乎其微。

旧改的初衷是为了改善老旧小区居民的生活环境，而现在购房者几乎都是以年轻人为主，如果对老房子的装修不满意，还要花掉几十万元重新翻装，而有这装修的钱还不如直接买新房或房龄比较新些的二手毛坯房。

三、房龄过高贷款审批难

很多人买房基本上都是选择贷款买房，毕竟一下就拿出这么多钱来买一个房子，对于一个普通人来说几乎是不可能的事情，但是由于老房子房龄通常超过20年就无法申请房贷，部分地区可能会放低要求，但是房龄也不能超过25年。房龄越大，风险就越大，银行在放款前会进行风险评估，当风险值过高时，银行就不会借钱给用户，也就是意味着房龄过高时用户将无法获得贷款资金。

房龄除了会影响贷款审核结果，还会影响贷款的期限，房龄越高，可以贷款的期限就越短，想要贷款更长的时间，房龄是不可以过高的。房龄过高的房子，还会存在一系列的问题，比如维修费用高、升值空间小、可能遭遇征收等，这些问题都会导致银行拒绝房龄过高的房子申请贷款。

所以，这会导致很多人放弃购买老房子，毕竟贷款难，全款买房也做不到。

写到最后：

随着时代快速地发展，旧的事物总会被新的事物替代。同样，老旧房子也会被新房子所替代。改造后的老旧房子失去了棚改和拆迁的可能性，改造效益低，安全性低，贷款难等问题，直接导致在市场上没有竞争优势可言。

对于大多数购房者来说，在买房的时候都更倾向于购买新房。毕竟自己买一套房子，花费了自己家庭全部的积蓄，还要背负着三十年的房贷，肯定不愿意购买一套别人居住过的房子，更何况是老房子。尤其是对于准备结婚的年轻人而言，肯定不愿意购买别人居住过的房子。因此，对于这些购房者来说，在买房的时候，还是更倾向于购买新房。

所以，未来老旧房子市场需求只会越来越小，越来越难卖了。

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